¿Conoces el fenómeno de los pasapiseros? Gente que compraba sobre plano y vendía llave en mano cuando la vivienda ya estaba construida, evitando pasar por el notario y embolsándose la revalorización: Por un lado, la diferencia de precio entre la venta de un piso construido y la compra sobre plano (más barato) y la revalorización del valor de la vivienda durante el tiempo que tardan en construirla. En octubre colgué en este blog el anuncio de uno de estos personajes, que aseguraba vender dos pisos por no poder escriturar, ¿os acordáis?
Los pasapiseros normalmente pagan una cantidad simbólica en concepto de “reserva” de la vivienda, en ocasiones también una cantidad mensual hasta la entrega de llaves, y una vez terminada la vivienda, es cuando toca firmar la hipoteca. Estos pasapiseros normalmente conseguían vender antes de tener que escriturar en el momento álgido del mercado, con lo que no tenían que contratar la hipoteca a la que se habían comprometido al reservar el piso, pues cedían el derecho de adquisición que habían reservado a un tercero, embolsándose la diferencia entre la compra sobre plano uno o dos años antes y el precio de mercado de una vivienda nueva en el momento de escriturar.
Con el enfriamiento del mercado inmobiliario, muchos pasapiseros se encontraron con que esos pisos que reservaron quizá hace uno o dos años, ahora no consiguen venderlos, se les echa encima el plazo acordado y se han visto obligados a escriturar. Para estos pasapiseros, vender por el valor de la hipoteca ya les supone un ingreso importante puesto que compraron sobre plano, e hipotecaron por el valor de tasación de un piso construido, así que la diferencia siguen siendo unos cuantos millones que se embolsarán. El problema es que cada mes que pasa sin conseguir vender, están teniendo que pagar la letra de la hipoteca, y el margen de beneficios se reduce.
No dudo que habrá gente realmente entrampada en una hipoteca que ya no puede pagar por las subidas del euríbor, de hecho conozco unos cuantos que ya no me miran con condescendencia y mucho menos se atreven a reírse de mí y llamarme tonta cuando les digo que vivo de alquiler. Los que me decían que estaba tirando el dinero, ahora prefieren no sacar el tema y se acuerdan de cuando les decía que se estaban entrampando al límite de sus posibilidades, que los intereses no durarían bajos mucho tiempo y que se arrepentirían en un par de años cuando les actualizaran la cuota.
Pero me temo que ninguno de mis amigos entrampados hasta las orejas en una hipoteca se anunciará en la web www.vendoporhipoteca.com, de momento reducto de pasapiseros y promotores y donde en la mayoría de los inmuebles anunciados no aparece información relativa a las cuotas pendientes ni al importe que falta en la hipoteca. Es más, la mayor parte son promociones de nueva construcción.
Ítem más: si estás pensando en la opción de comprar un piso a un particular cambio de la hipoteca que le quede pendiente, debes tener en cuenta una serie de aspectos a la hora de subrogarte a una hipoteca existente.
Para empezar, a grandes rasgos, subrogarte a la hipoteca del propietario significa que te quedas su hipoteca, con las mismas condiciones pactadas en su momento, con el importe que le quedara pendiente, y pagando la misma cuota. La novación significa, en cambio, crear una hipoteca nueva, sobre una vivienda ya hipotecada o sobre una promoción nueva, con unas condiciones diferentes que pactes tú con la entidad bancaria de tu elección, y con el importe que pidas de la nueva hipoteca se liquida la antigua.
¿Qué condiciones tienes que mirar con lupa antes de subrogarte a la hipoteca del propietario?
En primer lugar, las comisiones. Dependiendo de las condiciones del préstamo hipotecario, es posible que la subrogación (y también la novación) conlleve una penalización sobre el importe del capital pendiente. Tenlo en cuenta porque eso significa añadir más gastos a la transacción a los que ya tenías previstos (actos jurídicos documentados, registro notarial, etc.). Comprueba en las condiciones del préstamo qué tiene menor comisión: la subrogación o la novación.
En segundo lugar, el plazo de amortización contratado y pendiente. En román paladino, los años de hipotecas que te quedan por delante. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca a 25 años, contratada hace 5, significa que te queda por delante un plazo de amortización de 20 años. Dependiendo del importe de las cuotas, es probable que te interese alargar el plazo de amortización del crédito para que las cuotas sean inferiores (ten en cuenta que el saldo total que acabarás pagando será mayor cuanto más alargues el plazo, pues los intereses se incrementan una barbaridad; haz cálculos antes de firmar para comprobar qué plazo es el que más te conviene). Si quieres alargar el periodo de devolución del préstamo para que las cuotas mensuales sean más pequeñas, NO te conviene subrogar la hipoteca del propietario, sino contratar una nueva.
En tercer lugar, el diferencial con respecto el euríbor. Pillar una hipoteca a interés fijo, tal y como está el patio últimamente, es prácticamente imposible, y además carísimo, aunque todo es mirárselo. No obstante, lo más probable es que la hipoteca a la que optes a subrogarte sea a interés variable, con el índice de referencia euríbor (o quizá IRPH, aunque de estas se firman menos) más un diferencial x. Antes de subrogarte, comprueba si puedes encontrar una entidad que te ofrezca un diferencia más bajo con respecto al índice de referencia (euríbor o IRPH): notarás menos las variaciones y las cuotas serán siempre más baratas cuanto más pequeño sea el diferencial (el “margen” que el banco o la caja le añade al euríbor). Es habitual que veas las ofertas hipotecarias en forma de “euríbor +0.25″ o “euríbor +0.15″ o derivados. Mira el diferencial con respecto al índice de referencia de la hipoteca a la que te planteas subrogarte, y busca si puedes encontrar una oferta más barata.
Y en cuarto lugar, las condiciones generales. Si se trata de un préstamo hipotecario contratado hace tiempo, es posible que encuentres mejores condiciones, quizá sin penalización por amortización anticipada total o parcial (comisiones que te cobran por adelantar dinero para reducir el importe de las cuotas o acortar el plazo de préstamo), o te permita disponer en el futuro del capital ya amortizado, o cualquier otro tipo de ventaja adicional sobre las condiciones generales de un préstamo antiguo que las entidades financieras te puedan ofrecer hoy.
En definitiva, si “comprar por hipoteca” significa la obligación de subrogarte a la hipoteca del constructor o del propietario, hay que mirar bien la letra pequeña, porque el chollo no es tan bueno como parece.
